Sağlam bir gayrimenkul yatırımı, sadece doğru lokasyon seçiminden ibaret değildir. Finansman yapısı, nakit akışının sürdürülebilirliği ve risklere karşı tampon kapasitesi, getirinin sürekliliğini belirler. Türkiye’de konut kredisi kullanırken faiz oranları, peşinat ve vade kadar, kira gelirinin dalgalanması ve dönemsel masrafların etkisini modellenmiş bir nakit akışı üzerinden görmek gerekir.

Nakit akışına ilk yaklaşım, satın alma bedeli ve peşinat oranıyla başlar. Peşinatın yükselmesi aylık taksiti düşürür ve faiz yükünü azaltır; ancak likiditeyi de azaltır. Burada yatırımcının hedefi, beklenen net kira verimi ile aylık taksit ve masrafların üzerinde bir pozitif fark yaratmaktır. Aidat, sigorta, vergi, dönemsel bakım, boşluk süresi ve olası yenileme maliyetleri, modelde gider kalemleri olarak yer almalıdır.

Faiz senaryolarında, sabit ve değişken maliyetlerin etkisi incelenmelidir. Sabit faizli kredi, öngörülebilirlik sağlar; değişken koşullarda ani artış riskine karşı direnç düşük olabilir. TL bazlı kira gelirinin enflasyonla ilişkisi, reel getiri hesabında belirleyicidir. Kira artış sınırları ve piyasa dengesini göz önüne alarak, gelecek dönem kira projeksiyonlarını temkinli kabul etmek daha sağlıklıdır.

Boşluk riski ve tahsilat disiplini, nakit akışının kırılgan noktalarıdır. Sözleşme yenileme dönemlerinde talep trendleri, kiracı profili ve emsal kira düzeyi yeniden değerlendirilmelidir. Yüksek sirkülasyonlu bölgelerde, mobilyalı kiralamaların getiri potansiyeli artsa da yönetim maliyeti ve yıpranma hızı da artar. Bu nedenle brüt-beklenen verim ile net-gerçekleşen verim arasındaki farkı minimize etmek için yönetim hizmeti ve düzenli bakım bütçesi planlanmalıdır.

Duyarlılık analizinde üç ana senaryo ele alınabilir. Birincisi kira düşüş senaryosu: kira gelirinin yüzde 10–15 gerilemesi halinde aylık nakit akışı pozitif kalıyor mu? İkincisi boşluk senaryosu: yılda 1 ay boşluk varsayımıyla yıllık verim nasıl etkileniyor? Üçüncüsü faiz artışı senaryosu: kredi maliyeti arttığında nakit akışı dayanıklılığı ne ölçüde korunuyor? Bu senaryolar, portföy çeşitlendirme kararlarını da şekillendirir.

Son aşamada, peşinat ve taksit dengesini hedef verime göre kalibre etmek gerekir. Daha uzun vade taksitleri azaltır, toplam faiz maliyetini artırır; daha kısa vade ise aylık yükü artırırken toplam faizi düşürür. Yatırımcının nakit akışındaki güvenli aralık, acil durum fonu ve beklenmeyen giderler ile desteklenmelidir. Geo Türkiye’nin basit nakit akışı şablonu ile bu parametreleri değiştirerek kişisel dayanıklılık testinizi uygulayabilirsiniz.