Türkiye’de gayrimenkul yatırımı kararları giderek daha veri odaklı hale geliyor. Yapay zeka (YZ) ve coğrafi bilgi sistemleri (CBS), lokasyon seçiminden kira verimi projeksiyonuna, boşluk olasılığı tahmininden risk skorlamasına kadar geniş bir yelpazede yatırımcıyı destekliyor. Geo Türkiye olarak geliştirdiğimiz yaklaşım, ham veriyi sade ve yorumlanabilir puanlara dönüştürmeyi amaçlar: “erişilebilirlik skoru”, “kira verimi skoru”, “boşluk riski skoru” ve “yapı-dayanıklılık göstergesi” gibi bileşenler, tek panelde bir araya gelir.

Veri kaynakları farklı katmanlardan beslenir. Ulaşım katmanları (ana arterlere ve toplu taşımaya erişim), yaşam kalitesi göstergeleri (yeşil alan, sağlık-eğitim erişimi), demografi ve talep göstergeleri (öğrenci, genç profesyonel, aile yoğunluğu), ilan ve işlem verileri (kira ve satış emsalleri) ve yapı envanteri (yıl, malzeme, enerji sınıfı) ana girdilerdir. Bu katmanlar, CBS üzerinde ızgara (grid) veya mahalle ölçeğinde normalize edilir; aşırı oynak seriler istatistiksel olarak yumuşatılır.

Modelin kalbi, hedef fonksiyonların tanımıdır. Örneğin “kira verimi skoru” için brüt değil net getiriye yaklaşırız: aidat, vergi, dönemsel bakım ve yönetim maliyetlerini düşer; mevsimsellik katsayısı ve boşluk riski ile düzeltiriz. “Erişilebilirlik skoru”, yürüme mesafesi ve taşıt süresi metriklerinin birleşimidir; sürekli hizmetlere (market, okul, sağlık) ve ulaşım omurgasına ağırlık verir. “Boşluk riski skoru”, geçmiş kiralanma süreleri, demografik uyum ve ilan yoğunluğunu birlikte okur.

YZ bileşeni iki noktada devrededir. İlki, özellik seçimi ve ağırlıklandırma: çok değişkenli modellerde korelasyon ve önem derecelerini izler; “fazlalık” oluşturan değişkenleri dışarıda bırakırız. İkincisi, tahminleme: kira aralığı, muhtemel boşluk süresi ve aidat bandı gibi metrikleri emsallerden öğrenir ve yakın lokasyonlarda genel geçer bir aralık üretir. Tahmin; karar değil öneridir. Nihai kararda saha doğrulaması, teknik/hukuki kontrol ve kullanıcı hedefleri belirleyicidir.

Mikro lokasyon skor kartı, çıktıları eyleme dönüştürür. Her aday mülk için 0–100 arası dört ana skor ve toplam bir “uygunluk puanı” üretiriz. Ağırlıklar yatırımcının hedeflerine göre değişebilir: kira odaklı bir yatırımcı için net verim > erişilebilirlik > boşluk riski > değer artışı; uzun vadeli değer odaklı için ise altyapı ve dönüşüm potansiyeli ağırlığı yükselir. Skor kartının yanında, tahmini nakit akışı tablosu ve senaryo (boşluk, kira şoku, masraf artışı) hassasiyetleri yer alır.

Örnek bir vaka düşleyelim. İstanbul’un ulaşım omurgasına yakın, öğrenci ve genç profesyonel yoğunluğu yüksek bir bölgede 2+1 daire adayımız var. Model, erişilebilirlik skorunu 82/100, net verim skorunu 74/100, boşluk riskini 28/100 (düşük risk), yapı-dayanıklılık göstergesini 65/100 veriyor. Aynı bütçeyle Anadolu’da bir şehirde 1+1 yeni daire seçeneklerinde net verim 79/100’e çıkarken, erişilebilirlik 68/100, boşluk riski 34/100 oluyor. Bu tablo, yatırımcının “kira verimi” önceliği varsa ikinci seçeneği; “likidite ve uzun vadeli değer” önceliği varsa ilk seçeneği işaret edebilir. Seçim, veriye ek olarak yatırımcının risk iştahı ve zaman ufkuyla şekillenir.

Modelin sınırları ve etik ilkeler önemli. Veri kör noktaları (örneğin ilan manipülasyonu, raporlanmamış masraflar, mikro piyasa şokları) olabilir; bu yüzden saha doğrulaması ve bağımsız ekspertiz vazgeçilmezdir. YZ’nin yanlılık üretmemesi için eğitim verisi düzenli olarak gözden geçirilir; “tek doğru” önerilmez, çoklu senaryo ve aralıklar sunulur. Ayrıca kişisel verilerin korunması ve platform politikalarına uygunluk, veri sürecinin temel ilkesidir.

Nasıl kullanmalı? Aday lokasyonları belirledikten sonra model, ilk eleme filtresi olarak çalışır. İlk 10 adayı 4 skora göre sıralayıp, saha gezisi ve teknik/hukuki kontrol listesiyle 3 adaya indirirsiniz. Son adımda nakit akışı senaryoları ve finansman uyumu değerlendirilir. Geo Türkiye ekipleri, bu döngüyü haftalık sprint’lerle işletir: veriyi günceller, skorları yeniler ve saha gözlemi ile modeli kalibre eder. Böylece karar gecikmez, fırsatlar kaçmaz.

Sonuç: Yapay zeka; kararı sizin yerinize vermez, daha iyi karar vermenizi sağlar. Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yaparken veri, harita ve YZ üçlüsü; mikro lokasyon seçiminden nakit akış planına kadar her adımı netleştirir. Geo Türkiye’nin skor kartları ve senaryo panelleriyle; kira verimi, boşluk riski ve erişilebilirlik gibi dağınık kavramlar tek ekranda buluşur ve yatırım yolculuğunuz öngörülebilir hale gelir.