Ticari gayrimenkul, konuta kıyasla farklı kira dinamikleri, sözleşme yapıları ve risk-getiri profilleri sunar. Depo/lojistik, ofis ve mağaza segmentleri; Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapanlar için portföy çeşitlendirmesinde kilit rol oynar. Geo Türkiye olarak, ticari segmentte karar verirken sözleşme çerçeveleri, teminat yapıları ve talep sürücülerinin birlikte okunmasını öneriyoruz.

Depo/lojistik ile başlayalım. E-ticaret ve hızlı teslimat beklentisi, şehir içi ve çeperlerde “son kilometre” odaklı depo talebini artırıyor. Yüksek tavanlı, rampa erişimi uygun, TIR manevra alanına sahip ve şehir akslarına yakın depolar, kiracıların operasyon maliyetini düşürür. Depolarda kiracı profili genellikle kurumsaldır ve uzun süreli sözleşmeler tercih edilir; bakım sorumlulukları ve aidat paylaşımı sözleşmede netleşir. Yangın güvenliği, zemin taşıma kapasitesi ve sigorta kapsamı, müzakerenin ana başlıklarıdır. Depoda boşluk oranı düşük olan lokasyonlar, kriz dönemlerinde bile dayanıklılık gösterir.

Ofislerde ise hibrit çalışma düzeni, talep kompozisyonunu değiştirdi. Sınıf A ofislerde merkezi konum, ulaşım ve bina hizmet kalitesi (iklimlendirme, fiber altyapı, otopark, ortak alan yönetimi) önem kazanırken, sınıf B–C stokta dönüşüm ve kat esnekliği rekabet unsuru olarak öne çıkıyor. Tek kiracıya büyük alan kiralamak yerine, katı bölmek ve esnek kiralama seçenekleri sunmak doluluk oranını destekleyebilir. Ofis sözleşmelerinde kira artış mekanizması, ortak giderler ve tadilat sorumlulukları detaylandırılmalıdır. Hibrit modelde, alan verimliliği ve ortak çalışma alanları (coworking) ile sinerji yaratmak mümkün.

Mağaza segmentinde cadde ve AVM ayrışır. Cadde mağazalarında vitrin görünürlüğü, yaya trafiği, cephe genişliği ve komşu mağaza karması belirleyicidir. AVM’de ise ziyaretçi sayısı, kiracı karması ve etkinlik yönetimi kiracının satışını etkiler. Mağaza kiralamalarında satışla bağlantılı değişken kira (ciro kirası) modelleri görülebilir; taban kira + ciro payı kurguları sık kullanılır. Bu model, kiracı ve mal sahibinin performansını yakınsatsa da takip ve raporlama disiplini gerektirir. Değişken kira yapısı, nakit akış projeksiyonunda senaryo çalışmasını zorunlu kılar.

Sözleşme ve teminat yapısı, ticari segmentin omurgasıdır. Banka teminat mektubu, depozito, kefalet ve sigorta; riskleri paylaşan araçlardır. Sözleşmede tahliye, devretme, alt kiralama ve tadilat şartları açık olmalı; tahliye riskini azaltacak mekanizmalar (örneğin performans kriterleri) tanımlanmalıdır. Tahsilat ve raporlama düzeni (aylık kira, ortak gider avansı, ciro raporu vb.) dijital bir akışla yönetildiğinde sürprizler azalır.

Risk ve getiri profili konuşulurken, döngüsellik ve kiracı bağımlılığı öne çıkar. Depoda kurumsal kiracı ile uzun kontrat istikrar sağlar; ancak tek kiracıya aşırı bağımlılık boşluk riskini yükseltebilir. Ofiste ekonomik yavaşlamalarda küçülme dalgası görülebilir; merkezi ve ulaşım güçlü lokasyonlar daha dayanıklı olur. Mağazada ise tüketim döngüsü ve perakende trendleri (online-offline dengesi) satışları etkiler; güçlü marka karması ve doğru metrekare maliyeti, riskleri yumuşatır.

Portföy içinde konumlandırma stratejisi: bir depo (istikrar), bir ofis (döngüsel ama prim potansiyelli) ve bir cadde mağazası (nakit akış + ciro upside) karışımı, riskleri yayabilir. Bu karışım illaki üç parça olmak zorunda değildir; ancak tek tipe yoğunlaşmamak, sektör riskini dağıtır. Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapan yatırımcı, ticari segmentin “sözleşme mühendisliği” gerektirdiğini unutmamalıdır: doğru teminat, şeffaf raporlama ve sürdürülebilir kira artış mekanizması, net verimi korur.

Geo Türkiye yaklaşımı, her ticari varlığa mikro lokasyon skoru (erişim, işgücü havuzu, yaya trafiği), sözleşme kalitesi endeksi (teminat, tahliye, artış yapısı) ve kiracı profili katsayısı atar. Bu üç başlık bir araya geldiğinde, portföyünüzün dayanıklılığını sayısallaştırabilir; senaryolara duyarlı bir yatırım planı oluşturabilirsiniz. Sonuç: Ticari gayrimenkulde başarı, yalnızca kira rakamıyla değil; sözleşme kalitesi, lokasyon dayanıklılığı ve kiracı sürdürülebilirliğiyle ölçülür.